Minuscules envahisseurs, mais terriblement tenaces, les punaises de lit sont un véritable fléau. Qualifiée de problème de santé publique, une invasion de celles-ci peut rendre insalubre votre logement. Il est donc de votre responsabilité en tant que locataire ou locateur d’agir le plus rapidement possible. Alors, que dit la loi sur les responsabilités de chacun ?

Vos responsabilités en tant que locataire

Étape 1 : dénoncez tout de suite la situation à votre locateur !

La première chose à faire est de dénoncer le plus rapidement possible la présence de punaises de lit à votre locateur. Cette obligation découle de l’article 1858 du Code civil du Québec selon lequel avant tout recours, le locataire doit dénoncer le trouble au locateur.  Donc pour conserver vos recours en cas d’inaction du locateur, vaut mieux le prévenir le plus rapidement possible de la situation. Il est en effet de votre responsabilité d’agir avec bonne foi. Votre inaction pourrait causer plus de dommages au logement et votre locateur pourrait se retourner contre vous. Alors, ne faites pas empirer la situation et prévenez-le !

Étape 2 : Préparez votre logement adéquatement !

Une fois le locateur mis au courant, celui-ci vous demandera généralement de préparer votre logement adéquatement. La venue d’une compagnie d’extermination professionnelle peut être source de bien d’inconfort. Il est de votre responsabilité d’accommoder les exterminateurs en protégeant vos affaires personnelles et en dégageant au mieux l’espace.

Vos responsabilités en tant que locateur

Étape 1 : Agir avec diligence

Selon l’article 1910 du Code civil du Québec, vous êtes tenu en tant que locateur de délivrer un bien en bon état d’habitabilité et de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. De plus, selon l’article 1915 du Code civil du Québec, le locataire pourrait abandonner son logement s’il devenait impropre à l’habitation. Donc en cas d’infestation de punaises de lit, il sera de votre responsabilité d’agir rapidement pour donner suite à la dénonciation du locataire. Vous devrez contacter la compagnie d’extermination à vos frais et éviter que le logement devienne impropre !

Étape 2 : Aviser le locataire des différentes interventions dans son logement

Comme pour le locataire, vous avez la responsabilité de vérifier que tout le processus se passe bien. Il faudra donc vous assurer que l’exterminateur a bien accès aux lieux infestés et que le logement est convenablement préparé. La compagnie d’extermination est passée, le problème est enfin réglé. Pas tout à fait ! Il est également de votre devoir d’effectuer un suivi en vous assurant de l’éradication totale des petits envahisseurs. Si le problème persiste, vous devrez recommencer le processus jusqu’à leur éradication totale. Le Tribunal administratif du logement a déjà résilié un bail pour manquement à l’obligation du locateur d’éradiquer complètement les punaises de lit.[1]

Étape 3 : Problème dans le processus ? Vous devrez intervenir !

Le locataire du logement infesté refuse de donner l’accès sans raison apparente ou bien ne prépare pas ses biens au traitement, vous devrez intervenir. Comment ? En envoyant une mise en demeure !  Il est impératif d’agir afin d’éviter des dégâts irréversibles sur votre logement. Vous pourriez également entreprendre un recours approprié au Tribunal administratif du logement si le locataire ne réagit toujours pas.

En conclusion, si vous vous trouvez dans une situation ou le locateur ou le locataire refuse d’agir, vous pouvez faire appel à un avocat chez Neolegal. Les punaises de lit ne sont pas un problème à prendre à la légère, comme en témoignent chaque année de nombreux québécois.

[1] Goddard c. Entreprise Agostino Inc. (Châteauneuf), 2016 QCRL 3645

Tel qu’il est souvent répété par les parents de jeunes enfants, un animal domestique comporte beaucoup de responsabilités, quoi qu’on réfère habituellement aux responsabilités envers l’animal, tel que le nourrir, le loger et le faire bouger, plutôt que les responsabilités envers d’autres personnes.

Or, tout propriétaire ou gardien d’animal devrait être informé des potentiels conséquences et de son imputabilité relativement à la garde d’un animal.

Un changement récent dans la loi

Depuis une modification législative en 2015, les animaux ne sont plus considérés comme des biens, mais bien comme des êtres doués de sensibilité ayant des impératifs biologiques. Concrètement, cependant, le même article du Code Civil du Québec précise que les dispositions relatives aux biens leur sont néanmoins applicables. Considérant qu’il est donc toujours possible, comme tout bien, d’en faire la vente, la location, ou l’objet d’un don, notamment, il semble que la distinction juridique entre l’animal et le bien est donc surtout symbolique.

Votre responsabilité en tant que propriétaire de l’animal

Rappelons que le propriétaire de l’animal est celui qui en détient le droit de propriété, l’ayant acheté d’un vendeur, acquéreur, ou encore se l’étant fait donner. Comme propriétaire, si des dommages sont causés par votre animal, vous en êtes donc responsable, même si vous n’avez commis aucune faute et étiez prudents dans votre surveillance dudit animal, et aussi si vous en avez confié la garde à un tiers.

Votre responsabilité en tant que gardien

Le gardien, ou usager, est celui qui « se sert de l’animal », ce qui peut notamment signifier qu’il le détient, le garde, l’emploie oui lui donne des soins. Ainsi, la responsabilité d’un promeneur, tondeur, gardien, vétérinaire, cavalier ou éleveur, par exemple, non-propriétaire de l’animal dont il avait la garde, pourrait être retenue en vertu de la deuxième partie de cet article, en plus de la responsabilité du propriétaire.

En défense, si votre animal blesse ou cause tout dommage à un tiers, vous pourriez évidemment argumenter que le dommage a été causé par la faute d’un tiers ou de la victime, notamment. La provocation de votre animal par la victime, ou l’imprudence de la victime, par exemple, pourraient permettre au propriétaire et au gardien de repousser leur responsabilité.

Votre animal de compagnie a blessé un tiers et vous faites l’objet d’une réclamation ? Votre chien a été attaqué par un autre chien qui lui a fait subir de graves blessures ? Vous êtes sur le point de solliciter les services d’un promeneur d’animal et souhaitez connaître vos droits et obligations ?

N’hésitez pas à nous contacter et un conseiller pourra vous accompagner afin d’établir les étapes juridiques à suivre.

Vous êtes sur le point d’acheter une propriété, mais vous vous rendez compte que la vente est sans garantie légale? Vous voulez vendre votre voiture et vous vous demandez si vous êtes soumis à l’obligation de la vendre avec la garantie légale? Ou encore, vous vous demandez si vous pouvez poursuivre le vendeur qui vous a vendu un bien contenant ce que vous croyez être un vice? Bref, vous vous demandez en quoi consiste la garantie légale, cet article permettra de vous éclairer.

Qu’est-ce que la garantie légale?

La garantie légale est une garantie prévue dans le Code civil du Québec qui comprend la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.

1. La garantie de qualité

La garantie de qualité est celle qui protège l’acheteur des vices cachés pouvant affecter le bien. Elle assure à l’acheteur que :

• Le bien et ses accessoires sont, au moment de la vente, exempts de vices. Les vices sont ceux qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent sa valeur a tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas payé si haut prix.

Cependant, le vendeur ne garantit pas le vice connu de l’acheteur. De plus, et comme son nom l’indique, le vice doit être « caché ». En d’autres mots, il ne doit pas s’agir d’un vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater sans avoir recours à l’inspection par un expert.

2. La garantie du droit de propriété

La garantie du droit de propriété, quant à elle, est celle qui protège l’acheteur des vices de titre de propriété pouvant affecter le bien. Elle assure à l’acheteur que :

• Le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux déclarés lors de la vente.
• Le vendeur a libéré le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, sauf celles assumées par l’acheteur.
• Le bien ne fait pas l’objet d’empiètement de la part du vendeur ou d’un tiers, sauf si cet empiètement est déclaré lors de la vente. À titre d’exemple, on assure à l’acheteur que la propriété n’empiète pas sur la propriété voisine et vice versa.
• Le vendeur d’un immeuble se porte garant de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. À titre d’exemple, on assure à l’acheteur que l’immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage.

Comment s’applique la garantie légale?

Avant d’acheter un bien, l’acheteur doit vérifier si la vente est avec ou sans garantie légale. La garantie légale est une protection pour les acheteurs offerte par la loi, prévue dans le Code civil du Québec. Elle existe de plein droit, par le seul effet de la loi, sans qu’il soit nécessaire de le prévoir au contrat. En d’autres mots, elle existe automatiquement. Ainsi, si le contrat ne spécifie rien quant à cette garantie, c’est donc que la vente est avec la garantie légale.

Par contre, les règles vont différer si le vendeur est un professionnel (commerçant ou fabricant) ou un particulier.

1. La vente par un professionnel

En effet, le vendeur professionnel est soumis à cette garantie. C’est une garantie minimale pour tous les consommateurs et le professionnel ne pourra y déroger ou en diminuer les effets. Cela fait en sorte que si le bien est entaché d’un des vices énoncés ci-haut, le consommateur aura droit à un remboursement ou au remplacement du bien.

2.La vente par un particulier

Toutefois, dans le cadre d’une vente faite par un particulier, les parties pourront convenir autrement. En effet, dans leur contrat, les parties pourront ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement. L’exclusion peut porter sur tout le bien ou sur quelques parties du bien. Ainsi, un particulier pourra vendre un bien sans garantie légale. Ce sera le cas lors de la vente d’une propriété par exemple. Dans un tel cas, il sera fortement recommandé à l’acheteur de procéder à une inspection préachat et à faire preuve de prudence.

La vente « sans garantie légale »

Dans le cas d’une vente sans garantie légale, l’acheteur renonce à poursuivre le vendeur advenant la découverte d’un vice. Cette réduction des possibilités de recours n’est pas absolue. En effet, le vendeur ne doit pas agir de mauvaise foi ou user de manœuvre frauduleuse. Ainsi, l’acheteur pourra intenter un recours contre le vendeur lorsque celui-ci connaissait le vice ou a commis une faute lourde ou intentionnelle.

Le cas particulier de la vente « sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur »

Comme on vient de le mentionner, le vendeur ne peut se dégager des vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer au moment de la vente. Toutefois, si dans un contrat on retrouve la mention « sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur », l’acheteur ne pourra en aucun cas poursuivre le vendeur pour les vices, même pour les vices qu’il connaissait. Selon les tribunaux, la mention à elle seule « aux risques et périls de l’acheteur », n’est pas suffisant pour exclure la garantie légale. Donc, assurez-vous que ce soit clair!

Les règles entourant la garantie légale sont donc emplies de subtilités. Il faut donc faire preuve de prudence, particulièrement si vous êtes acheteur. Dans le doute, consultez un avocat afin d’être bien conseillé.

Informez-vous, sans engagement !

Depuis que vous avez acheté d’occasion votre voiture, votre bateau ou votre moto, vous êtes tout le temps chez le réparateur? Et si vous étiez victime d’un vice caché? Et oui, cela n’existe pas uniquement pour les maisons et s’applique aussi aux véhicules, que vous les ayez achetés à un particulier ou chez un concessionnaire. Voici comment vérifier s’il s’agit d’un vice caché ou non, et vos recours possibles.

Tout d’abord, c’est quoi un vice caché sur un véhicule?

Au Québec, la loi prévoit que le vice caché sur un véhicule doit correspondre à 4 critères :

• Le vice doit être caché, c’est-à-dire non apparent au moment de l’acquisition du véhicule. Le problème pouvait d’ailleurs être connu ou inconnu du vendeur, cela n’a pas d’impact;
• Vous ne devez pas être informé du vice au moment de l’achat (que ce soit à l’écrit ou verbalement);
• Le vice devait exister avant la vente. Vous aurez peut-être besoin d’un expert pour le prouver;
• Le vice doit être grave, cela veut dire que si vous en aviez été informé, vous n’auriez pas acheté ou vous l’auriez acheté moins cher.

Pour vous aider, nous avons préparé un petit questionnaire pour savoir si vous êtes possiblement victime d’un vice caché sur votre véhicule.

Si vous êtes victime d’un vice caché, vous avez des recours juridiques contre le vendeur et vous pourriez récupérer votre argent ou faire réparer le véhicule aux frais du vendeur.

Notez qu’en cas d’achat d’un véhicule auprès d’un vendeur professionnel, vous avez également des protections additionnelles, lesquelles sont notamment contenues dans la Loi sur la protection du consommateur. Par exemple, le vendeur ne peut en aucun cas vendre sans la garantie légale, ce qui est par ailleurs permis dans le cas d’une vente entre particuliers. Une telle mention stipulée dans le contrat de vente serait donc nulle.

Première étape en cas de vice caché sur votre véhicule : Un avis de dénonciation et une mise en demeure

Vous venez de réaliser le problème sur votre véhicule? Avant même de le faire réparer, et si vous suspectez un vice caché, votre première action devrait être d’envoyer un avis de dénonciation. Si vous connaissez déjà le montant de la réparation ou la façon de régler le problème, ce serait une mise en demeure. Ces deux documents peuvent être combinés ou envoyés séparément. Vous ne pourrez pas exercer les autres recours si vous ne commencez pas par l’avis de dénonciation. Cette règle est valable que vous ayez acquis le véhicule auprès d’un particulier ou d’un concessionnaire.

Les deux documents ont des objectifs différents, mais peuvent être inclus dans la même communication :

• L’avis de dénonciation a pour objectif d’informer le vendeur de la découverte du vice, de lui laisser le temps pour venir constater le problème par lui-même (d’où l’importance de ne pas réparer avant) et de corriger le problème si nécessaire. Cela doit obligatoirement être fait par écrit;
• La mise en demeure vous permet de demander ce que vous jugez pertinent pour régler le problème dans un délai imparti et informe le vendeur que vous êtes prêt à le poursuivre en justice si nécessaire. C’est une étape importante qui facilitera la suite du processus.

Bien entendu, les avocats de Neolegal peuvent vous aider pour rédiger et envoyer rapidement ce type de document légal, et ce, sans vous déplacer.

Envoyer ces documents suffit dans certains cas, et vous n’aurez peut-être pas besoin de passer aux étapes suivantes.

Vous souhaitez vous faire aider par un avocat? N’hésitez pas à contacter Neolegal.

Deuxième étape : Négocier avec le vendeur

Une fois l’avis de dénonciation et la mise en demeure envoyés, le vendeur pourrait être plus ou moins rapide à réagir. Il est important de faire valoir vos droits si celui-ci ne réagit pas selon vos souhaits.

Cependant, aller devant les tribunaux est un processus qui peut s’avérer très long (autant pour les délais de justice que pour votre implication à vous). Une option serait d’essayer de négocier avec le vendeur (autant pour un particulier que pour un concessionnaire).

L’appel de négociation par un avocat de Neolegal pourrait vous aider à accélérer le processus de règlement et vous éviter le stress de devoir le faire vous-même. Un avocat de Neolegal pourra mettre en avant vos droits et les arguments juridiques nécessaires auprès du vendeur et tentera d’obtenir les réparations nécessaires ou le paiement pour les faire exécuter.

Troisième étape : La Cour des Petites Créances ou la Cour du Québec

En fonction du montant du litige, la prochaine étape serait de déposer une plainte auprès de la Cour du Québec, division des Petites Créances (pour les litiges de moins de 15 000 $) ou auprès de la division civile de la Cour du Québec (pour les litiges dont la valeur se situe entre 15 000 $ et 85 000 $).

À la division des Petites Créances, vous ne pouvez pas être représenté par un avocat. Cependant, votre dossier peut être préparé par un avocat et il peut aussi vous aider à vous préparer pour plaider votre cause efficacement devant la cour. Quand le montant en jeu est important, les frais des forfaits Petites Créances de Neolegal pourraient être un bon investissement pour vous assurer que votre dossier est préparé au mieux, éviter les délais dus à des erreurs et diminuer votre stress lié au passage devant un ou une juge.

Bien sûr, nous pouvons également vous aider si vous devez aller à la Cour du Québec.

Chaque cas est différent. Vous ne savez pas par où commencer? N’hésitez pas à nous contacter pour vous guider. C’est rapide et sans engagement. Prenez rendez-vous avec nous dès aujourd’hui !

Il est maintenant le temps de se pencher sur le calendrier parental et planifier les vacances avec les enfants ! Par contre, vous ne savez plus trop ce qui a été établi avec votre ex-conjoint.e. et ne savez plus trop où donner de la tête. Voici quelques astuces et conseils pour vous permettre de prévoir vos vacances sans accroc :

Un jugement ou une entente de médiation ont-ils été rendus ?

Si la réponse est oui, ce jugement ou entente doit être votre ligne de référence. En effet, autant dans le cadre de jugement de divorce/garde ou entente de médiation, les juges ou médiateurs prévoient les modalités de garde pour les vacances estivales, et les parents doivent s’y tenir.

Si l’autre parent, malgré vos demandes, ne respecte pas les modalités prévues et/ou les modalités prévues ne sont pas précises, il est possible et conseillé d’entamer une demande judiciaire à la Cour, afin que le juge tranche quant aux modalités de vacances et afin d’en avoir le cœur net. Si telle est avenue est cette que vous désirez optez, notre équipe juridique spécialisée en droit familial, peut vous aider. Dans tous les cas, gardez à l’esprit qu’il s’agit des intérêts de l’enfant qui seront préconisés par la Cour.

Un voyage à prévoir ? avez-vous pensé demander l’autorisation préalable à l’autre parent ?

Les parents, règle générale, sont tous deux titulaires de l’autorité parentale. Cela veut dire que chacun possède l’autorité de prendre des décisions relativement à l’enfant, et ce, de concert. Nous visons dans ce cas précis, la décision de permettre à un enfant mineur de voyager avec un des parents. En effet, un parent ne peut pas décider, sans l’accord de l’autre de partir en voyage, sous réserve d’une entente ou jugement à l’effet contraire.

Bien entendu, il n’est pas impossible de ce faire, mais une autorisation expresse écrite de l’autre parent est de mise, dans le cas ou se dernier accepte le voyage et accepte de signer l’entente.

Si jamais l’autre parent refuse, sans motif valable que le parent demandeur voyage, disons en France, avec leur enfant, il vous est tout à fait possible de faire la demande pour obtenir la permission du juge en instituant une demande judiciaire, vu le refus de l’autre parent totalement injustifié et l’intérêt de l’enfant en cause. Neolegal est certainement outillé d’une équipe juridique ferrée prête à vous conseiller juridiquement pour s’assurer de vacances planifiées en famille !

Or, nos judicieux conseils sont les suivants :

Lors de la planification de vos vacances estivales, la première étape consiste à demander la permission à l’autre parent de voyager, par écrit, en indiquant les dates prévues, lieux et détails et en seconde étape, en cas de refus, introduire une demande judiciaire dès le refus afin que puisse être tranchée la demande pour permission de voyager via la Cour et/ou entamer la négociation. En cas d’acceptation heureuse nouvelle ! Faites signer les formulaires à cet effet.

Dans tous les cas, sachez qu’il est possible entre le moment du refus d’un parent de voyager et de la présentation de votre demande judiciaire afin d’obtenir la permission de la Cour, que l’autre parent se désiste et accepte finalement, de par l’effet dissuasif que représentent des démarches judiciaires et un procès relié. En tout temps, il est possible de négocier afin de convenir d’une entente et cette approche est fortement préconisée ! Soyez prudents et n’hésitez pas à nous contacter pour de l’aide relatives aux procédures judiciaires et/ou la négociation.

Merci à Me Cybèle Prince d’avoir rédigé l’article !
Avocate Droit Civil

Des rénovations immobilières avec un entrepreneur sont une source de stress importante même quand tout se passe bien. Qui n’a pas déjà entendu des histoires d’horreur de coûts qui explosent, de travaux mal faits ou de contracteurs qui tout simplement disparaissent.

Tout d’abord, il est important d’avoir un contrat écrit! Cela permettra à chacune des parties de s’assurer de la compréhension mutuelle des différents éléments des rénovations (délai, prix et résultats) et cela vous permettra également d’appuyer votre dossier en cas d’un recours en justice si les choses ne se passent pas comme prévu. Voici donc 5 choses à vérifier avant de signer votre contrat avec votre entrepreneur ainsi que les recours possibles.

1)     Choix de l’entrepreneur : Faîtes vos devoirs avant

Avant de vous engager avec un entrepreneur, il est important que vous fassiez un maximum de vérifications. Cette personne vous aura peut-être été chaudement recommandée par une connaissance ou vous avez été charmé par des commentaires élogieux sur Internet, vous devez néanmoins vérifier si son entreprise est qualifiée pour effectuer les travaux nécessaires dans votre habitation. Pour cela, vous devez demander à votre entrepreneur son numéro de licence et aller vérifier sur le site de la Régie du bâtiment du Québec si tout est conforme.

2)     Des délais à respecter

Avoir sa maison en chantier pendant plusieurs jours ou plusieurs semaines est une conséquence usuelle à des rénovations. Il est donc important dès le départ de s’assurer que l’entrepreneur s’engage à réaliser les travaux dans un délai déterminé incluant une date de démarrage précise et une date de fin tout aussi précise.

Bien entendu, des imprévus peuvent toujours arriver sur un chantier. L’entrepreneur se base donc sur son expérience et ses ressources pour évaluer le temps nécessaire, mais lui et vous êtes tributaires d’imprévus qui pourraient arriver. Il est néanmoins important que les dates des travaux soient écrites au contrat. En cas de manquement quant aux délais, vous serez en droit de vous retourner contre l’entrepreneur pour demander un dédommagement.

3)     Un résultat attendu détaillé et la liste des matériaux

Le contrat doit décrire avec précision à quoi ressemblera le résultat à la fin des travaux, incluant les matériaux utilisés et les couleurs. Cela vous permettra de vous assurer de la compréhension des deux parties de l’étendue des travaux et cela aidera à identifier les manquements possibles. Dans le contrat, l’entrepreneur doit aussi s’engager à respecter le Code de construction de Québec ainsi que la Loi sur la santé et la sécurité du travail et à la Loi sur les accidents du travail et les maladies professionnelles.

4)     Des prix détaillés et un échéancier de paiement

Le prix des travaux demandés doit être détaillé avec précision. Autant au niveau des heures des différents artisans nécessaires que des matériaux. Il ne doit pas être approximatif pour vous permettre une certaine prévisibilité budgétaire et vous assurez que l’entrepreneur respecte ses engagements. Bien entendu, les taxes doivent être précisées (et les numéros TPS et TVQ écrits). N’acceptez en aucun cas de payer en liquide ou sans les taxes, cela nuirait fortement à vos recours en cas de problème.

Les modalités du paiement avec les dates et les montants prévus doivent être écrites dans le contrat. Bien entendu, plus vous conservez une part importante pour le paiement final, plus cela augmentera vos chances que les travaux soient finis adéquatement et dans les temps demandés!

5)     Quels sont vos recours en cas de problème?

Les rénovations courantes sont soumises la Loi de Protection du Consommateur comme précisé dans notre article « Quels sont vos droits concernant les contrats de construction ou de rénovation au Québec ? ». Si vous n’arrivez pas à vous entendre avec votre entrepreneur, Neolegal pourrait vous aider en envoyant une mise en demeure. Il s’agit d’une lettre précisant les manquements au contrat et demandant à votre entrepreneur d’y remédier dans un temps donné. Si celui-ci refuse de procéder, vous pourrez toujours l’attaquer à la Cour du Québec, division des petites créances (pour les montants en litige de moins de 15 000$) ou à la division civile de la Cour du Québec. Dans tous les cas, l’équipe Neolegal pourra vous aider.

En conclusion, comme tout contrat qui vous engage, il est important de vérifier les différents éléments avant de signer et de vous référer à ce document en cas de problème.

La location avec option d’achat d’un immeuble résidentiel est un contrat plutôt inhabituel dans lequel un locataire-acheteur s’engage à louer les lieux pendant un délai fixé au contrat et se voit octroyer la possibilité d’acquérir l’immeuble à un prix préétabli, auquel est normalement déduit un acompte accumulé pendant la location.

Les avantages pour le locateur-vendeur

Ce type de contrat permet notamment, pour le locateur-vendeur de sécuriser un locataire à long terme qui aura avantage à respecter ses obligations, notamment le paiement du loyer et l’usage du logement avec prudence et diligence. D’un côté plus pécuniaire, ce contrat, s’il y est spécifié que l’acompte est non remboursable, pourrait également permettre au locateur-vendeur d’encaisser un acompte, en plus du loyer réclamé, qu’il n’aura pas à rembourser advenant que la vente n’ait pas lieu.

Considérant que ce contrat n’est souvent pas notarié et est plutôt rédigé par des particuliers, sans modèle grand public, à l’opposition d’un bail de logement, par exemple, rappelons que le contrat doit notamment contenir les éléments suivants :

• Désignation de l’immeuble;
• Prix de vente de l’immeuble;
• Noms des parties;
• Loyer mensuel;
• Montant et fréquence de paiement de l’acompte, ainsi que s’il est remboursable ou non ( par défaut, l’acompte est remboursable);
• Mécanisme d’exercice de l’option (par exemple, par transmission d’un avis);
• Conséquences des manquements aux obligations des parties;
• Durée du contrat et mécanismes d’extension de durée;

Comme le fameux proverbe le dit si bien, Mieux vaut prévenir que guérir; un bon contrat, à cet effet, permet souvent d’éviter la judiciarisation des litiges, dans les problématiques décrites ci-après.

Quelles sont les problèmes possibles de la location avec option d’achat?

De nombreux litiges peuvent survenir suite à la conclusion d’une location avec option d’achat. Par exemple, si le marché immobilier a vu des hausses de valeur après la conclusion du contrat, le locateur-vendeur sera certainement plus enclin à vouloir résilier le contrat et pourra s’appuyer sur le non-respect du délai prévu au contrat, par exemple.

Si l’option d’achat n’est ainsi pas exercée, un litige possible pourrait toucher au remboursement de l’acompte payé depuis le début du bail par le locataire-acheteur. Tel que mentionné plus tôt, l’acompte est normalement remboursable, à moins de spécifications contraires au contrat.

Il est important de comprendre que si la location avec option d’achat est interprétée comme constituant plus une location qu’un contrat de vente avec pré occupation, et qu’il s’agit effectivement d’une location résidentielle, le locataire aura droit au maintien dans les lieux et à la reconduction du bail, comme tout locataire résidentiel dont le bail prend fin. Ainsi, malgré la fin de l’option d’achat, le locataire résidentiel pourra continuer de louer le logement en payant le loyer convenu au contrat et en cessant le paiement progressif de l’acompte. Ce droit peut certainement être utilisé comme pion de négociation pour le locataire-acheteur.

Quel est le tribunal compétent pour les locations avec option d’achat?

Considérant que le tribunal compétent pour la location résidentielle soit le Tribunal Administratif du Logement, et que les tribunaux compétents relativement à la vente soient normalement les tribunaux de droit commun, la jurisprudence applicable en matière de compétence pour l’interprétation et l’exécution des contrats de location avec option d’achat indique plutôt que ledit contrat doit être analysé afin de déterminer si la location, ou l’option d’achat, est l’opération juridique principale ou accessoire. En cas de doute, les tribunaux de droit commun seront normalement compétents.

Que faire en cas de problème avec votre location avec option d’achat?

Votre cocontractant locateur-vendeur refuse de vous vendre l’immeuble malgré votre respect du contrat? Vous êtes sur le point de conclure une location avec option d’achat et souhaitez vous protéger? N’hésitez pas à nous contacter et un conseiller pourra vous accompagner afin d’établir les étapes juridiques à suivre, telle une mise en demeure afin que votre cocontractant respecte vos droits.

Merci à Me Benoît Munger d’avoir rédigé l’article !
Avocat Droit Civil